Véritables cauchemars, les loyers impayés constituent une plaie et un casse-tête à résoudre pour de nombreux propriétaires en France. C’est dire que cette situation est parfois monnaie courante. Si vous êtes propriétaire de biens locatifs, vous mesurez alors l’intérêt de vous en prémunir le plus vite que possible. Heureusement, il existe quelques leviers à actionner pour prévenir les loyers impayés. Découvrez-les sans plus attendre dans nos prochaines lignes.
Veiller à la solvabilité de ses futurs locataires
Si l’« on ne prête qu’aux riches », vous ne devez louer qu’aux locataires solvables ! Pour tout propriétaire bailleur, éviter les loyers impayés reste au cœur de ses préoccupations pour parvenir à rentabiliser rapidement son investissement dans le locatif. Ainsi, dans le processus de location de biens immobiliers tel un appartement, un local professionnel ou une maison d’habitation, certaines règles et principes sacro-saint sont à observer pour endiguer au maximum le risque de l’impayé.
Ces règles vous protègeront contre le risque de loyers impayés, en fonction de celles que vous choisirez d’appliquer. Par exemple, vous devez absolument demander des garanties de paiement de loyers à vos futurs locataires. Ce principe reste incontournable et permet de se prémunir de bon nombre de risques. La garantie standard demandée est de 3 fois le montant du loyer. En deçà, les risques d’impayés seront exponentiels. Aussi, privilégiez les travailleurs en situations stables comme les CDI.
Former un bon dossier de location
Un contrat reste l’acte juridique par excellence pour conclure des accords de volonté. Ainsi, avant de louer vos biens locatifs à des locataires, prenez le soin de formaliser vos manifestations de volonté au travers d’un contrat de bail à usage d’habitation ou à usage profesionnel. Si besoin, faites-vous accompagner d’un profesionnel du droit. Se prémunir de l’impayé passe alors par la constitution d’un bon dossier de location.
Sachez que la liste des documents autorisés pour l’édition d’un contrat de bail est assez variable. Néanmoins, exigez de vos futurs locataires qu’ils vous fournissent tout au moins :
· un justificatif d’identité (une pièce d’identité, un passeport ou une carte de séjour…) ;
· un justificatif de revenu (basé sur les 3 dernières fiches de paie) ;
· un justificatif de travail (contrat de travail idéalement) ;
· un justificatif d’imposition (le dernier en date).
Mais ce n’est pas tout ! Parallèlement, n’hésitez pas à demander si possible un cautionnement. En effet, par le cautionnement, la caution (ou encore garant) s’engagera à vous payer les dettes du débiteur (votre locataire) si ce dernier ne s’exécute pas dans le délai convenu. Ces montages juridiques vous offriront de réelles chances de percevoir à temps vos loyers.
Souscrire à une assurance loyers impayés
Pour louer en toute confiance vos biens locatifs, souscrivez à une assurance loyers impayés. Comme son nom l’indique, cette assurance permet aux propriétaires d’être indemnisés en cas de non-paiement des loyers par leurs locataires. Souscrire à ce contrat vous donnera davantage de garanties. Ses règles de formation demeurent très souples. De façon concrète, l’assurance contre les loyers impayés vous offrira jusqu’à 30 mois de loyers garantis.
Ainsi, dès le premier mois impayé et jusqu’au départ du locataire insolvable, votre assureur pourra intervenir et procéder au remboursement du loyer non payé. Mieux, cette assurance habitation, en cas d’impayés, d’expulsion ou de détériorations immobilières, permettra la prise en charge rapide des frais de procédure par la compagnie d’assurance. De l’intervention du serrurier au déménagement, tout est pris en compte pour vous faciliter la jouissance de vos droits dans les plus brefs délais.
Agir rapidement conformément à la loi
Face à des loyers impayés, il est important de vite réagir. Ainsi, dès lors que vous vous retrouvez en de pareille situation, la proactivité doit constituer votre maitre-mot. Dans un premier temps, joignez votre locataire par tout moyen de droit, que ce soit le téléphone, le mail ou le courrier simple. Surtout, privilégiez un ton calme, car un loyer impayé peut tout juste être le fait d’un oubli. Dans certaines situations, des cas de force majeure peuvent causer l’insolvabilité momentané de votre locataire.
Soyez diplomate. Si vous n’obtenez aucune réponse après une première tentative, relancez votre locataire par une lettre recommandée, avec pour sujet une mise en demeure pour défaut de paiement de loyer. Envoyez la lettre avec un accusé de réception. Si la situation reste inchangée, tournez-vous dans un deuxième temps vers sa caution. Si rien n’y fit, faites jouer votre assurance loyers impayés, en transmettant les copies des courriers à l’assureur dans un troisième temps.
Pensez par ailleurs à contacter un huissier afin qu’il rédige pour vous, un acte officiel d’expulsion. Comme bien souvent, « mieux vaut prévenir que guérir » demeure déterminant pour réagir promptement face aux situations de loyers impayés. La mutualisation de ces procédures vous prémunira contre le risque d’insolvabilité de vos locataires. L’avantage est qu’elles sont cumulatives. Alors, vous savez à présent ce qu’il vous reste à faire.
