Il y a quelques points à garder à l’esprit lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif. L’un des plus importants est le ratio d’endettement différentiel. Il s’agit d’un terme qui fait référence à la part de votre versement hypothécaire mensuel qui est affectée à votre solde principal et à la part qui est affectée aux paiements d’intérêts. Avoir un ratio d’endettement différentiel élevé afin de ne pas payer trop d’intérêts et de pouvoir rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement est une notion importante. Cet article vous guide sur toutes ces notions à prendre en compte.
Qu’est-ce que le taux d’endettement différentiel pour un investissement immobilier locatif ?
Le taux d’endettement différentiel pour un investissement immobilier locatif correspond au différentiel entre le taux d’endettement global et le taux d’endettement net. Pour un investissement immobilier locatif, il faut déterminer quel est le meilleur taux d’endettement pour financer son projet. De cette manière, vous pourrez éviter les risques liés à une trop grande exposition à un endettement.
Le taux d’endettement différentiel est également appelé « différentiel de taux d’endettement » ou « différentiel d’endettement global ».
Le taux d’endettement global est le taux d’endettement qui comprend à la fois l’endettement du projet immobilier et l’endettement global du ménage.
Le taux d’endettement net, quant à lui, est le taux d’endettement qui prend en compte uniquement l’endettement du projet immobilier.
Le différentiel de taux d’endettement est un critère important à prendre en compte pour un investissement immobilier locatif. En effet, plus le différentiel de taux d’endettement sera élevé, plus l’investisseur sera à même de payer ses mensualités, malgré une augmentation des taux d’intérêt.
Par contre, si le différentiel de taux d’endettement est trop faible, l’investisseur court le risque de voir son taux d’intérêt augmenter et de ne plus être en mesure de payer ses mensualités.
Il est donc recommandé de calculer son taux d’endettement différentiel avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif.
Le différentiel de taux d’endettement est déterminé en fonction de plusieurs facteurs :
- La durée du prêt ;
- Le montant du prêt ;
- Le taux d’intérêt du prêt ;
- Le montant des mensualités.
En général, plus le différentiel de taux d’endettement est élevé, plus l’investissement est sécurisé.
Toutefois, il ne faut pas oublier que letaux d’endettement différentiel dépend également du taux d’intérêt du prêt. Ainsi, si les taux d’intérêt augmentent, le différentiel de taux d’endettement augmentera également, ce qui augmentera les risques financiers de l’investissement immobilier locatif.
Comment ce calcul de taux d’endettement différentiel pour un investissement immobilier locatif ?
Le taux d’endettement différentiel sert à calculer la différence entre le taux d’endettement d’un investissement et le taux d’endettement de l’emprunteur. Le calcul du taux d’endettement différentiel se fait en prenant en compte le revenu net imposable, les charges et les crédits déjà contractés. Cela permet d’évaluer la capacité d’emprunt de l’investisseur.
Prenons l’exemple d’un investissement immobilier locatif de 200.000 euros. Le revenu net imposable est de 10.000 euros, les charges s’élèvent à 1.000 euros et les crédits déjà contractés sont de 10.000 euros. Le taux d’endettement différentiel est de 3,24%. Cela signifie que l’investissement se fait avec un endettement de 3,24% inférieur au taux d’endettement de l’emprunteur.
Le taux d’endettement différentiel est un élément important pour les investisseurs. Il permet de calculer la différence entre le taux d’endettement d’un investissement et le taux d’endettement de l’emprunteur. Cela leur permet d’évaluer la capacité d’emprunt de l’investissement.
Quel est le taux d’endettement différentiel maximal autorisé pour un investissement immobilier locatif ?
Le taux d’endettement différentiel maximal autorisé pour un investissement immobilier locatif est de 33%. Cela signifie que les revenus tirés de l’investissement immobilier locatif doivent être au moins égaux à 33% du montant total des dettes.
Le taux d’endettement différentiel maximal dépend de la qualité de l’emprunteur. Les emprunteurs avec un bon crédit ont un taux d’endettement différentiel maximal plus élevé. Les emprunteurs avec un mauvais crédit ont un taux d’endettement différentiel maximal plus bas.
Le taux d’endettement différentiel maximal dépend également de la qualité de l’investissement immobilier locatif. Les investissements immobiliers locatifs avec un faible risque ont un taux d’endettement différentiel maximal plus élevé. Les investissements immobiliers locatifs avec un risque élevé ont un taux d’endettement différentiel maximal plus bas.
Ce qu’il faut savoir sur le taux d’endettement global
Ainsi vous l’aurez compris, pour pouvoir calculer son taux d’endettement différentiel, il faut avant tout connaître son taux d’endettement global. Avec les bons outils et les bons conseils, cela peut se faire très facilement. Pour commencer, n’hésitez pas à visiter ce site spécialisé qui porte bien son nom : https://www.calcul-taux-endettement.com Ce site propose une calculatrice extrêmement pratique qui permet de calculer son taux d’endettement global facilement. Plus bas sur la page en lien, vous trouverez de nombreuses informations utiles à propos du taux d’endettement.
Calculer son taux d’endettement facilement
Le site en lien permet donc avant tout de calculer son taux d’endettement global facilement. Il n’y a aucune recherche à faire, la calculatrice se trouve directement tout en haut de la page en lien. Il suffit de remplir quelques cases : Vos revenus mensuels (salaire et autres revenus), si vous êtes ou non en couple, ainsi que vos charges mensuelles (loyer, crédits, autres charges). Une fois que vous aurez rempli ces quelques cases, vous n’aurez plus qu’à cliquer sur “Calculer mon taux d’endettement“, et vous saurez quel est votre taux d’endettement à la virgule près instantanément.
Pour le calcul des revenus, voici les revenus qui doivent être pris en compte :
- Salaire net ou revenus professionnels non salariés si vous êtes indépendant
- Primes et commissions
- Treizième mois
- Pensions alimentaires et autres pensions et allocations (retraite, handicap, logement)
- Autres revenus (revenus fonciers, revenus de placement…)
- les revenus de placement et tous les autres revenus.
Ainsi, les primes exceptionnelles non contractuelles et les indemnités professionnelles pour accident ou maladie ne sont pas prises en compte.
Pour les charges, il s’agit de toutes les charges fixes :
- Mensualités de prêt immobilier
- Autres crédits et dettes : crédit à la consommation, crédit auto, crédit renouvelable, prêt pour travaux…
- Loyer
- Pensions alimentaires versées
- Impôts (impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d’habitation)
- Et enfin les autres charges comme l’eau, l’électricité ou le gaz
Selon les banques, les charges liées aux assurances pourront ou non être prises en compte.
En tout cas avec tous ces points en tête, vous pourrez calculer votre taux d’endettement global précisément. Vous pourrez ainsi calculer votre taux d’endettement différentiel beaucoup plus facilement.
Des informations cruciales pour réussir votre projet
Cet outil est déjà donc fort pratique par lui-même. Le site aurait pu s’en arrêter là, mais sachez que vous trouverez également d’autres informations utiles concernant les taux d’endettement.
Pour commencer, vous trouverez un rappel concernant le taux d’endettement global. Vous le savez déjà, il s’agit d’un indice de pourcentage visant à évaluer la proportion de charges allouées au remboursement d’emprunts pour une personne ou un ménage. Il peut s’agir d’emprunts bancaires notamment de crédits immobiliers ou de crédits à la consommation, mais aussi de prêts entre particuliers ou d’autres dettes.
Ce calcul permet de savoir si un nouveau prêt est envisageable. En effet, les différentes conditions d’obtention d’un prêt évoluent selon le taux d’endettement. Il est donc grandement recommandé de faire ce calcul avant de faire une demande de prêt. Lorsque la barre fatidique des 33% est dépassée, on sait que de toute façon a priori aucun prêt ne pourra être accordé. Cela arrive parfois, mais mieux vaut garder la tête froide… De toute façon, il ne serait pas raisonnable de faire une nouvelle demande de prêt pour un investissement locatif avec un taux d’endettement trop important… Le risque de surendettement serait alors trop élevé.
Ceci étant dit, si vous constatez que votre taux d’endettement dépasse ou frôle les 33%, sachez que rien n’est perdu pour autant. Selon les cas, plusieurs solutions pourront être envisageables :
- Parfois, un taux d’endettement peut-être élevé de façon temporaire. C’est notamment le cas lorsque l’on est en train de rembourser une voiture ou un autre crédit à la consommation.
- Si vous avez plusieurs crédits en cours, n’oubliez pas non plus que vous pouvez peut-être faire une demande de rachat de crédit. En faisant appel aux bons organismes, on peut diminuer fortement ses dettes de cette façon. Les charges mensuelles peuvent alors baisser de façon assez spectaculaire.
Enfin si votre taux d’endettement est inférieur à 33%, C’est une excellente nouvelle. L’évoquer avec le banquier montrera votre sérieux et la faisabilité de votre projet !
