Lorsque l’on met un bien en location, la crainte des impayés est une préoccupation pour tout propriétaire bailleur. Face à cette incertitude, le cautionnement se présente comme une solution robuste pour sécuriser les loyers. Parmi les différentes formes de garantie, la caution solidaire se distingue comme le mécanisme le plus protecteur pour le bailleur, offrant une réactivité et une efficacité accrues en cas de défaillance du locataire. Pour le garant, cet engagement représente une implication financière et juridique significative qu’il est impératif de comprendre pleinement. Cet article se propose de démystifier la caution solidaire, d’en détailler le fonctionnement, les obligations légales et les risques pour toutes les parties impliquées. C’est une démarche essentielle pour toute personne souhaitant renforcer ses stratégies et garanties pour sécuriser vos revenus locatifs ou s’engager en tant que garant.
Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?
La caution solidaire est une sûreté personnelle par laquelle une personne, le garant, s’engage à payer les dettes locatives du locataire (loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation) si ce dernier ne respecte pas ses obligations. C’est un engagement fort qui implique une responsabilité directe et immédiate du garant.
La différence caution simple et solidaire est fondamentale. Dans le cadre d’une caution simple, le propriétaire doit d’abord prouver que le locataire est défaillant et insolvable avant de pouvoir se retourner vers le garant. C’est ce qu’on appelle le bénéfice de discussion. De plus, si plusieurs garants se sont portés cautions avec une caution simple, le propriétaire doit diviser sa demande entre eux (bénéfice de division). Au contraire, avec une caution solidaire location, le propriétaire peut solliciter directement le garant dès le premier impayé, sans avoir à prouver l’insolvabilité du locataire. Les bénéfices de discussion et de division sont expressément exclus. Si plusieurs personnes se sont portées caution solidaire, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette à n’importe lequel d’entre eux, sans avoir à diviser les poursuites. Cette caractéristique rend la caution solidaire particulièrement prisée par les bailleurs, car elle simplifie et accélère grandement les procédures en cas de litige financier.
Comment rédiger l’acte de cautionnement ?
La validité de l’acte de cautionnement repose sur un formalisme strict, notamment suite aux évolutions législatives. Depuis le 1er janvier 2022, la mention manuscrite sur le document de caution est toujours obligatoire mais sa formule n’est plus imposée mot pour mot par la loi. Le garant doit apposer une mention qui exprime clairement sa compréhension de l’étendue de son engagement, notamment le montant maximal garanti en chiffres et en toutes lettres, ainsi que la durée de cet engagement.
L’acte peut être signé sous forme électronique, et dans ce cas, la mention peut être appliquée par un procédé numérique attestant de la volonté et de l’accord du garant. Au-delà de cette mention, l’acte doit obligatoirement inclure : l’identité complète des parties (bailleur, locataire, garant), l’adresse exacte du logement loué, le montant du loyer et des charges, ainsi que la reproduction intégrale de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une rédaction minutieuse et conforme à ces exigences est primordiale pour éviter la nullité de l’acte de cautionnement.
Durée de l’engagement et résiliation
La durée d’engagement d’une caution solidaire doit clairement être définie dans l’acte.
Si la caution est à durée déterminée, le garant est engagé pour toute la durée spécifiée dans l’acte, qui correspond souvent à celle du bail initial et de ses éventuels renouvellements (par exemple, 3, 6 ou 9 ans). Durant cette période, le garant ne peut pas résilier unilatéralement son engagement.
Si la caution est à durée indéterminée, c’est-à-dire si aucune durée n’est précisée dans l’acte, le garant a la possibilité de résilier son engagement unilatéralement. Cette résiliation prendra effet à l’expiration du bail en cours, qu’il s’agisse de la fin du bail initial ou de l’un de ses renouvellements.
Le décès du garant met fin à l’engagement pour les dettes qui naîtraient après cette date. Cependant, ses héritiers restent tenus des dettes locatives dues par le locataire et existantes au jour du décès du garant, dans la limite de l’actif successoral. Cet engagement est lourd : le garant engage ses biens personnels et ses revenus. Il ne s’agit pas d’une simple formalité administrative. Il est également bon de noter que la caution solidaire est aussi une garantie courante dans le domaine des prêts immobiliers, où la banque peut se retourner directement vers la caution sans avoir à prouver l’insolvabilité de l’emprunteur, un aspect important pour ceux qui cherchent à obtenir une garantie pour un prêt immobilier en période de chômage ou à financer un projet immobilier même au chômage.
Quels documents le propriétaire peut-il demander au garant ?
La loi encadre strictement la liste des documents que le propriétaire est en droit de demander au potentiel garant. Cette liste, définie par le décret de 2015, est limitative. Cela signifie que tout document non listé ne peut être exigé par le bailleur. L’objectif est de protéger la vie privée des garants et d’éviter les demandes abusives.
Les documents garant location autorisés sont :
- Une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport, titre de séjour).
- Un justificatif de domicile (dernière quittance de loyer, facture d’énergie de moins de trois mois, avis de taxe foncière).
- Un ou plusieurs justificatifs d’activité professionnelle (contrat de travail, attestation de l’employeur, extrait Kbis pour les professionnels ou artisans, etc.).
- Un ou plusieurs justificatifs de ressources (les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, un justificatif de versement de retraites ou de prestations sociales, etc.).
Il est formellement interdit au propriétaire de demander des documents bancaires tels que le relevé de compte bancaire du garant, une attestation de bonne tenue de compte, ou tout autre document ne figurant pas dans cette liste limitative. Exiger de tels documents peut entraîner des sanctions.
Les cas particuliers de la colocation et l’assurance
Certaines situations spécifiques nécessitent une attention particulière concernant la caution solidaire.
Un propriétaire ne peut pas cumuler la caution solidaire avec une assurance loyers impayés (GLI). Si un bailleur souscrit une GLI, il ne peut en principe pas demander de caution solidaire, et si tel est le cas, le cautionnement sera considéré comme nul. Il existe une exception majeure : cette interdiction ne s’applique pas si le locataire est étudiant ou apprenti.
Dans le cadre d’une colocation, la rédaction de l’acte de cautionnement solidaire doit être précise. L’engagement du garant est généralement lié à la présence du colocataire qu’il cautionne. L’acte doit donc identifier clairement le colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement du garant. La loi prévoit que l’engagement du garant prend fin au plus tard six mois après le départ du colocataire qu’il garantissait, à condition que ce colocataire ait été remplacé par un nouveau locataire. Si le colocataire n’est pas remplacé, l’engagement perdure jusqu’à la fin du bail en cours. Il est également utile pour les bailleurs de connaître d’autres dispositifs de garantie, comme la garantie Visale d’Action Logement, qui peut offrir une sécurité complémentaire dans certains profils de locataires.
Procédure en cas d’impayé
En cas d’impayé, le propriétaire doit suivre une procédure bien établie. La première étape consiste à envoyer une mise en demeure au locataire, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne régularise pas la situation suite à cette mise en demeure, le propriétaire peut alors solliciter directement la caution solidaire. Le garant doit être informé de cette situation par lettre recommandée avec accusé de réception, détaillant les sommes dues et le délai pour y remédier.
Il est important de noter que le délai de prescription pour réclamer les dettes locatives est de trois ans à compter de la date à laquelle la dette est devenue exigible. Au-delà de ce délai, le propriétaire perd son droit de réclamer les sommes dues. Cette procédure souligne l’efficacité de la caution solidaire pour le propriétaire, mais aussi la lourdeur de l’engagement pour le garant qui peut être appelé à payer rapidement sans que le locataire n’ait été poursuivi au préalable.
